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Bail d’habitation

Le congé donné par un locataire par courrier électronique est‑il régulier si le bailleur en accuse réception ? La cour d’appel de CAEN affirme dans un arrêt du 11 janvier 2024 n°21‑03398 qu’il importe peu que le bailleur ait accusé réception du congé donné par courriel, dès lors que celui‑ci a expressément demandé à la locataire de régulariser son congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées au bail. Le congé est donc irrégulier en la forme et ne peut pas faire courir le délai de préavis de la locataire. La solution aurait sans doute été différente si le bailleur ou son mandataire avait accepté purement et simplement ce congé.

Transaction : Promesse unilatérale de vente et modalités de levée effective de l’option

En matière de promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire doit lever l’option avant une date stipulée dans la promesse et selon les conditions également fixées par celle‑ci. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février 2024 n°22‑21956. En l’espèce, pour être valable, la levée de l’option devait être faite avec versement effectif du prix et des frais entre les mains du notaire rédacteur, au plus tard le jour de la réalisation (l’acte authentique devant être reçu dans le mois de la levée de l’option). En l’espèce, les bénéficiaires avaient manifesté leur souhait de lever l’option et d’acheter, mais n’avaient pas, au jour où ils se prononçaient, réglé le prix dans son intégralité, la cour d’appel en a donc exactement déduit qu’en l’absence de levée effective de l’option, la vente n’était pas parfaite.

Maître Cyril SABATIE ‑ Cabinet LBVS Avocats Associés

Loi en vigueur sur la rénovation énergétique

Législation : les lois qui régissent la rénovation énergétique

Trois lois règlementent la rénovation thermique des bâtiments en France : la loi de transition énergétique pour la croissante verte de 2015, la loi Énergie‑Climat de 2019, et la loi Climat et Résilience de 2021. Zoom sur leurs mesures phares.

1. La loi de transition énergétique pour la croissance verte

Cette loi, également connue sous le nom plus précis de « loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte » (TEPCV), date du 17 août 2015.

Elle a été adoptée dans le but double de lutter contre le dérèglement climatique, et de renforcer l’indépendance énergétique de la France. Elle a aussi pour vocation de garantir un accès à l’énergie à des coûts plus compétitifs.

Elle s’adresse aussi bien aux propriétaires‑bailleurs qu’aux copropriétaires, aux professionnels du bâtiment qu’aux collectivités locales et aux propriétaires occupants ou non‑occupants.

Concernant le secteur de l’immobilier et de la construction, la loi de transition énergétique pour la croissance verte vise à :
1. Diminuer la consommation énergétique du bâtiment, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre.
2. Accélérer la rénovation énergétique des biens immobiliers.
3. Encourager les artisans et les professionnels du bâtiment à utiliser des matériaux durables, et des énergies renouvelables pour la construction et la rénovation des logements.

De nombreuses mesures ont été mises en place pour appliquer ces objectifs, et notamment :

le vote à la majorité simple des travaux de rénovation énergétique au sein des copropriétés,
l’amélioration, pour les bâtiments neufs, de la performance énergétique et environnementale,
la rénovation des bâtiments en termes d’isolation, en cas de travaux importants.

2. La loi Énergie‑Climat

La loi Énergie‑Climat a été adoptée le 8 novembre 2019. C’est elle qui a inscrit l’objectif d’atteindre la neutralité carbone en 2050 dans le cahier des charges de l’État français. Elle a été promulguée pour donner suite à l’Accord de Paris, un traité international de 2015 adopté lors de la COP21(ou 21ᵉ Conférence de Paris).

Cette loi a plusieurs objectifs :
1. Réduire de 40 % notre dépendance aux énergies fossiles, en développant notamment les énergies renouvelables.
2. Réguler les secteurs du gaz et de l’électricité.
3. Diminuer le nombre de passoires thermiques (logements classés F et G).

Afin de lutter contre les passoires thermiques dans l’hexagone, les principales mesures portent sur :

la mention obligatoire du DPE dans les annonces immobilières,
l’interdiction d’augmenter le loyer d’un bien classé F ou G entre deux locations sans l’avoir préalablement rénové,
l’information du niveau de consommation du bien, c’est‑à‑dire des dépenses d’énergie qui seront à la charge du futur
locataire ou acquéreur,
la mise en place d’un audit énergétique, etc.

3. La loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience, ou loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience, a été promulguée, et publiée au Journal officiel, le 24 août 2021.

Elle fait suite aux travaux de la Convention citoyenne pour le climat de 2019, qui a permis à 150 citoyens français de s’exprimer sur la lutte contre le changement climatique.

Cette convention a eu pour but de réfléchir à des mesures tant législatives que réglementaires afin d’accélérer la démocratisation de la transition écologique, et ce, dans tous les domaines de la vie quotidienne (transports, logements, alimentation, éducation, etc.).

Concernant l’urbanisme et les logements, plusieurs décisions importantes ont été prises, et notamment :
1. Le gel des loyers pour les passoires thermiques : avec l’obligation pour les propriétaires‑bailleurs de rénover leurs biens. Cette mesure issue de la loi Énergie‑Climat n’a finalement été appliquée qu’à partir du mois d’août 2022, et a été renouvelée par la loi Climat et Résilience.
2. L’interdiction de mise en location des biens mal isolés : classés G à partir de 2025, F à partir de 2028, et E en 2034.
3. Le financement du reste à charge pour les foyers les plus modestes :qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation énergétique de leur habitation.

DPE : quelles sont les nouveautés 2024 ?

Face à la crise du secteur de l’immobilier, et confronté à de nombreuses incompréhensions du public, le DPE ou diagnostic de performance énergétique a récemment été réformé par le Gouvernement.

Cette réforme du DPE, annoncée le 12 février dernier, entrera officiellement en vigueur dès le 1ᵉʳ juillet 2024.

Ce nouveau DPE a été pensé afin d’être plus juste avec les logements qui ont des petites surfaces. En effet, le mode de calcul jusqu’à présent utilisé n’était pas équitable selon la taille des habitations, pénalisant celles de moins de 40 m².

Grâce à cette réforme, les propriétaires de biens d’une superficie inférieure à 40 m² pourront demander le recalcul de l’étiquette DPE de leur bien.

Bon à savoir

Saviez‑vous qu’il existe des dérogations pour échapper au DPE ? En effet, dans certains cas bien précis, listés par le décret du 8 avril 2022 du Code de la construction et de l’habitation (article R112‑18), la rénovation énergétique n’est pas obligatoire, car impossible à réaliser.

En résumé

Que signifie TEPCV ?

TEPCV est l’acronyme utilisé pour la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, également connue sous le nom de « loi de transition énergétique ». Elle date du 17 août 2015, et a pour but de lutter contre le dérèglement climatique, et de renforcer l’indépendance énergétique de la France.

Qu’est‑ce que la loi Climat et Résilience ?

La loi Climat et Résilience a été promulguée le 24 août 2021. Elle vise à lutter contre le réchauffement climatique via des mesures très concrètes, notamment concernant les passoires thermiques, c’est‑à‑dire les logements les plus énergivores.

Quel DPE pour vendre en 2024 ?

Si votre DPE a été réalisé entre le 1ᵉʳ janvier 2018 et le 30 juin 2021, vous pourrez vendre votre bien en 2024. Il est en effet valable jusqu’au 31 décembre 2024.

Est‑ce que la rénovation énergétique est obligatoire ?

Non, il n’y a aucune obligation légale concernant la rénovation énergétique. Toutefois, l’État a mis en place certaines contraintes envers les passoires thermiques : gel des loyers, et impossibilité de mise en location des biens classés G, F, et E, respectivement à partir de 2025, 2028 et 2034.

Rénovation énergétique : quelles sont les lois ?

En France, la rénovation énergétique est réglementée. Elle dépend de trois lois : la loi Énergie‑Climat, la loi Climat et Résilience, et la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte (TEPCV).

Bail d’habitation : régularité du congé locataire par courriel

Le congé donné par un locataire par courrier électronique est‑il régulier si le bailleur en accuse réception ? La cour d’appel La cour d’appel de Caen,affirme dans un arrêt du 11 Janvier 2024 n° 21 -03398, qu’il importe peu que le bailleur ait accusé réception du congé donné par courriel, dès lors que celui‑ci a expressément demandé à la locataire de régulariser son congé dans les formes prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelées au bail. Le congé est donc irrégulier en la forme et ne peut pas faire courir le délai de préavis de la locataire. La solution aurait sans doute été différente si le bailleur ou son mandataire avait accepté purement et simplement ce congé.

DPE

L’arrêté du 25 mars 2024 modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie est enfin paru (J.O du 20 avril 2024) ! Comme attendu cet arrêté modifie les seuils des étiquettes pour les logements de moins de 40 m2 de surface de référence et l’appellation de la surface utilisée dans le diagnostic de performance énergétique. Ce texte s’appliquera à compter du 1er juillet 2024 et uniquement en France métropolitaine. Il modifie l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine, ainsi que l’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant. Les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m² peuvent faire l’objet d’un document attestant de la nouvelle étiquette du diagnostic de performance énergétique. Cette attestation remplace l’étiquette initiale du diagnostic de performance énergétique par une nouvelle étiquette. Elle se borne à tirer les conséquences de la modification des valeurs seuils des étiquettes entrant en vigueur avec le présent arrêté, et ne remet pas en cause les travaux et calculs du diagnostic de performance énergétique dont elle remplace l’étiquette. En l’absence de production d’une attestation, le diagnostic de performance énergétique produit initialement reste valable. Cette attestation est générée et téléchargeable sous forme dématérialisée exclusivement par l’ADEME sur le site internet de l’Observatoire du diagnostic de performance énergétique et de l’audit.

Législation, financement, fiscalité… retrouvez régulièrement dans cet espace toute l’actualité pour vendre son bien immobilier ou accéder à la propriété sans se tromper !

Agape Immo vous informe : retrouvez régulièrement dans cet espace dédié toute l’actualité pour vendre son bien immobilier ou accéder à la propriété sans se tromper, et les informations relatives à la fiscalité immobilière des propriétaires bailleurs souhaitant défiscaliser.

La loi n°2024‑322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement est parue au Journal officiel du 10 avril 2024.Comme nous avons désormais l’habitude, cette loi comporte 59 articles et des dispositions tous azimuts impactant la copropriété, mais également l’urbanisme, la location ou encore les baux d’habitation… Petit tour d’horizon rapide de ce nouveau dispositif qui intéresse les acteurs du Logement et de la copropriété.

Transaction : Le dossier de diagnostics est complété

Le dossier de diagnostics techniques fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente est complété d’un alinéa 12 (article L.271‑4 du CCH) qui prévoit que le dossier doit mentionner « S’ils existent, les arrêtés pris au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations ». Ce qui suppose que le diagnostiqueur recueille désormais cette information.

Bail d’habitation : Des mesures visant à remédier à l’habitat dégradé

‑ La loi instaure un nouvel article 3‑4 dans la loi du 6 juillet 1989. Ainsi désormais, le fait, pour un bailleur ou tout intermédiaire, de refuser l’établissement d’un contrat de location conforme à l’article 3 (contrat type) et la délivrance d’un reçu, ou d’une quittance, mentionnés à l’article 21 ou de dissimuler ces obligations est puni d’un an d’emprisonnement et de 20 000 euros d’amende. Les personnes morales déclarées responsables pénalement de ce fait encourent une amende suivant les modalités prévues à l’article 131‑38 du code pénal (du quintuple).

‑ Pour la colocation, dans les zones soumises à l’autorisation préalable de mise en location (article L. 635‑1 du code de la construction et de l’habitation). L’autorité compétente peut rejeter la demande présentée en vue d’une colocation formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur lorsqu’un examen préalable des caractéristiques du logement et des contrats établit qu’en l’espèce, nonobstant le respect des normes de décence, les caractéristiques du logement et des baux ne permettent pas de garantir aux occupants des conditions d’existence dignes.

VENTE :

L’article 92 du décret du 20 juillet 1972 impose à l’agent immobilier de faire figurer sur tous documents, contrats et correspondances à usage professionnel, le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle, ainsi que le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise, outre, l’activité exercée. La Cour d’appel d’Aix en Provence rappelle dans un arrêt du 25 octobre 2023 n°19‑19455 que si cette obligation n’est pas expressément requise à peine de nullité par la loi Hoguet et le décret précité, elle n’en doit pas moins être considérée comme une mention impérative. En effet seules ces mentions permettent au mandant non professionnel, dont la protection est assurée par ces textes, d’identifier l’agent immobilier et les conditions dans lesquelles il exerce. En conséquence, l’absence de ces informations dans l’exemplaire original du mandat remis au mandant affecte sa validité, autorisant le mandant à en solliciter l’annulation.

Location:

Quels documents peut demander un propriétaire à un locataire ?

Un propriétaire peut demander un justificatif d’identité, un justificatif de domicile, ainsi qu’un ou plusieurs justificatifs de situation professionnelle et de ressources à un locataire.

Quelles sont les pièces qu’un bailleur ne peut pas exiger ?

Les pièces justificatives qui ne peuvent pas être exigées par un bailleur (ou un mandant) relèvent de la vie privée et de la situation financière du locataire, notamment : le dossier médical, l’extrait de casier judiciaire, le contrat de mariage, le relevé de compte bancaire, etc.

Location : est‑ce qu’une caution doit fournir des justificatifs ?

Oui, au même titre que le locataire, la caution doit donner des pièces justificatives pour se porter garant du bien immobilier.

Quels sont les risques en cas de dossier locataire falsifié ?

En cas de falsification d’un dossier locataire, la personne risque d’être condamnée pour escroquerie (375 000 euros d’amende, et cinq ans de prison), ainsi que pour délit de faux et usage de faux (45 000 euros d’amende, et trois ans d’emprisonnement).

Que risque un propriétaire qui exige un document interdit par la loi ?

Si un propriétaire‑bailleur réclame à un locataire un document interdit par la loi, il encourt jusqu’à 3 000 euros d’amende, et jusqu’à 15 000 euros pour une personne morale.